Urokami wolnych dni cieszą się już tylko studenci, ale i studenckie wakacje powoli ustępują miejsca zbliżającemu się nowemu rokowi akademickiemu. Październik dla wielu młodych ludzi będzie początkiem lub kontynuacją studiów, które często wiążą się z wyjazdem do innego miasta i wynajęciem w związku z tym mieszkania. Dziś zatem omówimy temat kwestii prawnych związanych z wynajmowaniem i najmem mieszkania.
Najem jest szczególnym rodzajem stosunku prawnego, bardzo często wykorzystywanym we współczesnej gospodarce. Zarówno najemca jak i wynajmujący powinni w odpowiedni sposób przygotować się do zawarcia umowy.
Umowa najmu – co powinna zawierać?
Umowa najmu regulowana jest przez przepisy kodeksu cywilnego oraz ustawę o ochronie praw lokatorów. Umowa ta powinna być zawarta w formie pisemnej, regulując wzajemne relacje stron oraz odpowiednio je zabezpieczając.
Podstawowymi elementami umowy najmu jest:
- określenie stron
- przedmiot umowy
- wysokość czynszu, wysokość i sposób jego płatności
- cel najmu
- wzajemne prawa i obowiązki stron
- zasady rozwiązania i wypowiedzenia umowy
- sposób wprowadzania zmian do umowy, adresy do doręczeń
- kwestie związane z kaucją
- ustalenia w zakresie prawa podnajmu
Umowa powinna być sporządzona w dwóch egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron i podpisana zarówno przez najemcę jak i właściciela.
Najczęściej spotykaną formą zabezpieczenia umowy najmu jest kaucja gwarancyjna, która ma zapewnić właścicielowi mieszkania zabezpieczenie roszczeń z tytułu niezapłaconego czynszu, opłat czy szkód wyrządzonych przez najemcę.
Obowiązki wynajmującego mieszkanie
Podstawowym obowiązkiem wynajmującego jest wydanie mieszkania w takim stanie, w jakim było to umówione i utrzymywanie go w takim stanie przez cały okres najmu zawarty w umowie. Zadaniem właściciela jest także zapewnienie sprawnego działania instalacji i urządzeń związanych z budynkiem. Zapewnia to najemcy odpowiednie korzystanie z wody, paliw gazowych, ciekłych, ciepła czy energii elektrycznej. Odpowiedzialność wynajmującego spożywa również na funkcjonowaniu innych urządzeń, które znajdują się w pomieszczeniach, w oparciu o odrębne przepisy prawa. Wynajmujący ponosi odpowiedzialność za dokonywanie napraw oraz za przywrócenie stanu poprzedniego, chyba, że szkody powstały z wyłącznej winy najemcy.
Ponadto, wynajmujący powinien zadbać o odpowiednie ubezpieczenie lokalu mieszkalnego, takie jak ubezpieczenie od zdarzeń losowych czy OC w życiu prywatnym na wypadek ewentualnych szkód wyrządzonych przez najemcę.
Prawa wynajmującego mieszkanie
Jednym z praw wynajmującego mieszkanie jest uwarunkowanie wynajmu mieszkania od wpłacenia przez najemcę kaucji. Kaucja stanowi finansowe zabezpieczenie, jednakże jej kwota nie może przekroczyć łącznej sumy 12 czynszów. Ponadto, wynajmujący ma prawo do tego, aby po wcześniejszych ustaleniach podnieść wysokość czynszu. Właściciel mieszkania ma możliwość zastawu na rzeczach ruchomych najemcy, które zostały wprowadzone do lokalu, co jest dodatkową formą zabezpieczenia finansowego. Niemniej, z prawa tego wynajmujący może skorzystać wyłącznie w przypadku, gdy najemca zalega z uiszczeniem czynszu za okres przekraczający 12 miesięcy.
Jeśli najemca dokonał zmian w mieszkaniu bez zgody właściciela, ma on prawo żądać przywrócenia stanu pierwotnego jego własności. W takiej sytuacji może także zatrzymać wprowadzone zmiany za zapłatą sumy pieniężnej odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu. Ostatnim z praw przysługujących wynajmującemu jest fakt, że najemca nie może oddać czy podnajmować lokalu ani jej części bez zgody właściciela.
Obowiązki najemcy
Podstawowym obowiązkiem najemcy jest uregulowanie czynszu w kwocie, która została ustalona z wynajmującym. Ponadto, powinien eksploatować lokal zgodnie z zawartymi postanowieniami umowy, a jeśli kwestia ta nie została uregulowana w umowie, to w sposób odpowiadający specyfice danego lokalu. Najemca powinien także utrzymywać lokal we właściwym stanie, który wynika ze zwykłego użytkowania i przestrzegać porządku domowego.
Według prawa, najemca ma również obowiązek niezwłocznego powiadomienia wynajmującego o zepsuciu np. instalacji elektrycznej. Jeśli usterka powstała w wyniku nieprawidłowego korzystania z niej przez najemcę, jest on zobowiązany do naprawy na własny koszt.
Najemca jest także zobowiązany do dbania o otoczenie, które przeznaczone jest dla wszystkich mieszkańców.
Prawa najemcy
Podstawowym prawem najemcy jest możliwość korzystania z lokalu mieszkalnego i użytkowania go zgodnie z jego przeznaczeniem z możliwością wprowadzenia ulepszeń, jednakże wyłącznie za zgodą wynajmującego.
Jeśli najemca dokonał w okresie trwania umowy najmu wymiany określonych urządzeń czy rzeczy, ma prawo do zwrotu różnicy pomiędzy ich wartością obecną, a stanem pierwotnym, czyli tym z dnia objęcia lokalu. Jednakże w tej sytuacji, wynajmujący zamiast zwrotu może zażądać usunięcia wprowadzonych ulepszeń i przywrócenia stanu poprzedniego.
W przypadku, gdy wynajmujący nie wyda lokalu w przewidzianym terminie, najemca ma prawo do wystąpienia o naprawienie szkody wynikającej ze zwłoki, a w sytuacji ostatecznej odstąpienia od umowy. Ponadto, jeśli rzecz posiada wadę, która ogranicza jej przydatność, najemca może żądać obniżenia czynszu odpowiednio do czasu trwania wady.